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和歌山県田辺市・南紀白浜の不動産 西嶋
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FAQ(よくある質問)

買う

Q. 頭金(自己資金)はどのくらい必要ですか?
一般的には物件価格の10%~20%程度必要になります。購入価格以外にも、税金・ローンの事務手数料などが現金で必要になるので、注意する必要があります。
Q. 融資でマイホームを購入したいと思うのですが、どのような種類があるのでしょうか?
公的融資:1.公庫による融資 2.年金融資 3.財形融資 4.自治体融資に分かれます。ただし公庫・年金などの公的融資は、廃止ないしは縮小の傾向にあります。
Q. 重要事項説明とはなんですか。
宅建業者は買主に対し、宅建業者は定められた項目について、1.記載した書面を交付する、2.口頭で説明する、という説明を、宅地建物取引主任者からさせなければなりません。これは、契約を行う前に行わなければなりません。説明項目は主に以下の通りです。
I 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
  • 登記簿に記載された事項
  • 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
  • 私道の負担に関する事項
  • 飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
  • 未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
  • 当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
  • 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
II 取引条件に関する事項
  • 代金及び交換差金以外に授受される金額
  • 契約の解除に関する事項
  • 損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
  • 業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
  • 支払金又は預かり金の保全措置の概要
  • 金銭の貸借のあっせん
  • 割賦販売に係る事項
III その他の事項
  • 供託所に関する説明
  • IV 区分所有建物(マンション)の場合
    • 区分所有建物の「不動産の表示」
    • 一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
      
    • 敷地に関する権利の種類及び内容
    • 共用部分に関する規約等の定め
    • 専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
    • 専用使用権に関する規約等の定め
    • 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
    • 計画修繕積立金等に関する事項
    • 通常の管理費用の額
    • 管理の委託先
    • 建物の維持修繕の実施状況の記録

    不動産の契約ですから、金額も通常の買物とは違います。後で起きる可能性のあるトラブル等を防止し、売主買主双方とも円滑に取引しなければなりませんので、物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。

    Q. 契約とはどんなものですか?
    また、どのような事項について契約書で取り決めるのですか?
    『契約』とは
    • 目的物件の特定、売買代金、支払い条件、所有権移転登記申請、引渡等の契約内容について、売買当事者間で合意が成立したことを指します。
    • 合意した内容について書面(売買契約書)にし、当該書面に当事者及び媒介業者並びに宅地建物取引主任者の署(記)名押印を行います。
    • その書面を売買当事者それぞれに交付します。
    契約書で取り決める主な事項は
    • 売買の目的物及び売買代金
    • 手付金
    • 売買代金の支払時期、方法等
    • 売買対象面積等
    • 境界の明示
    • 所有権の移転時期
    • 引渡し
    • 抵当権の抹消
    • 所有権移転登記等
    • 引渡完了前の滅失・毀損等(危険負担について)
    • 物件状況等報告書
    • 瑕疵担保責任
    • 設備の引渡し
    • 手付解除
    • 契約違反による解除、違約金
    • 融資利用の特約
    • 印紙の負担区分
    • 管轄裁判所に関する合意
    • 規定外事項の協議義務

    上記の他に、特段の取り決めを要する事項があれば、当事者間で話し合って特約を設ける場合があります。

    Q. 重要事項説明書を郵送でやり取りしてはいけませんか?
    宅建業者が宅地・建物の取引を行う場合には、宅地建物取引主任者をして、取引主任者証を提示させ、 重要事項説明書およびその添付資料により取引の相手方に説明すること等が義務づけられています(宅建業法35条1項、2項)。 宅地・建物の取得は価格も高額となることもあり、失敗は許されませんから、遠距離であっても、宅建業者と会って説明を受けた上で、 契約を締結してください。
    Q. 不動産の購入の時に支払う仲介手数料って何?
    不動産の取引をした時に、不動産業者に支払う報酬のことです。仲介手数料の金額の上限は宅地建物取引業法で決められています。

    正規計算式  200万円以下の部分            5%
              200万円を超え400万円以下の部分  4%
              400万円を超える部分            3%

    上記金額を合計した金員が仲介手数料の上限になります。
    たとえば、不動産の売買価格が1,800万円だとすると、 

    200万円以下の部分         200万円×5%=10万円
    200万円超400万円以下の部分  200万円×4%= 8万円
    400万円超の部分          1,400万円×3%=42万円

    合計60万円です。課税業者の場合、これに消費税がかかります。
    不動産業者では、速算式を用いて仲介手数料の計算を行ったりします。

    速算式   200万円以下             価格×5%
            200万円を超え400万円以下  価格×4%+2万円
            400万円超              価格×3%+6万円
      
    先程の1,800万円を例にしますと、
    1,800万円×3%+6万円=60万円 
    正規の計算式と同じ金額になります。
    Q. 不動産の取得時にかかる税金って何?
    まず、売買契約を結ぶ時には契約書を作成しますが、 このときにかかるのが『印紙税』です。 契約書には必ず印紙を貼り消印をします。 これが印紙税の納付です。 その後土地や建物を取得すると、自分の権利を明らかにするために登記をします。 登記は司法書士に依頼するというのが一般的なので、税金を納めているという感覚はあまりないかもしれませんが、登記の時には必ず税金を納めなければなりません。 これが、『登録免許税』です。 そして、購入後不動産の所在する都道府県が課する税金が『不動産取得税』です。 不動産取得税の課税は登記が行われたか否かには関係がなく、取得原因が売買・交換・贈与のいずれであっても課税されます。 ただし、相続による取得については課税されません。 これらの税金について、特定の場合には軽減されます。

    売る

    Q. 家を売却する際の必要書類と費用を教えてください。
    • 仲介手数料
    • 抵当権抹消費用

    今回売却をご依頼いただいた物件について、購入時の住宅ローンの抵当権等が 設定されているときには、 抹消登記を行います。 物件によってその他の費用が必要となるケースがありますので、 詳細は担当にご確認ください。

    税金としてかかるもの
    代表的なものとして以下のようなものがかかります。
    • 印紙税(国税)
      売買契約書、交換契約書等の文書作成者に課税されます。
      納税方法は、各文書に収入印紙を貼り付けて行います。
    • 登録免許税(国税)
      所有権の保存登記、移転登記(売買・相続・贈与・交換など)や、抵当権・根抵当件の設定登記等の申請者に課税されます。
    保有に関わる税金
    住民税 不動産売却により、譲渡益が生じた場合、その利益に課税されます。
    必要書類
    • 権利証 所有不動産の内容確認、および所有権の移転登記時に必要です。
    • 実印 共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
    • 印鑑証明書 共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
    • 固定資産税の納税通知書 固定資産税・都市計画税の年税額確認のため。
    • 住民票 現住所と登記上の住所が異なる場合。共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
    • 土地測量図面
    • 建築確認済証及び検査済証
    • 管理規約・使用細則・総会資料など マンション管理会社から配布されているもの
    • ローン返済予定表 ローン利用中の場合、金融機関から交付されているもの
    • ※物件種別等により異なりますのでご注意ください。

    Q. チラシ、住宅情報雑誌等での広告には、別途費用が必要ですか?
    原則は必要ありません。ただし、お客様のご要望により、特別な広告を実施する場合などは実費をご負担いただく場合がございます。
    Q. 売却していることを近所に知られたくありません。
    広告を行わず、購入希望顧客ストックの中から条件の合う方にご紹介したり、信頼のおける不動産業者に物件情報を紹介するなどして売却活動を行うことも可能です。但し、限られた販売条件となりますので、通常の売却よりも成約に至るまでに時間を要することもございます。
    Q. 査定価格はどのように算出するのですか?
    隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、その物件の特徴(前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など)から多面的に判断し、都市計画法上の制限なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。
    Q. 買替えの際、売却と購入はどちらを先にした方がよいですか?
    売却資金で購入をする方は、売却を先行させるのが良いでしょう。住宅ローンの残っている場合、完済してからでないと、新規にローンを組むことができません。 したがって売却先行になります。ローンがない、既に完済している、そして自己資金にゆとりがある方などは、購入を先行させることができます。
    Q. 売却代金はいつもらえますか?
    売却代金は契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。内訳は契約時5~10%位、引渡し時に残りが支払われます。契約から引渡しまでの期間は、弊社担当者が、売主と買主の間に入り、調整します。
    Q. 夫婦で共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか?
    契約書の締結や登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。そのため、実印や印鑑証明などを、それぞれ用意する必要があります。
    Q. 権利証を紛失してしまいました。
    権利証がない場合、権利証の代わりとして、司法書士に依頼して保証書を作成する必要があります。保証書の作成には時間がかかりますのでご注意ください。
    Q. 売却依頼時に結ぶ媒介契約には種別がありますが、どのような違いがあるのでしょうか?
    • 専属専任媒介契約型式
      依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、 当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。 依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。 宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。
    • 専任媒介契約型式
      依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。 宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。
    • 一般媒介契約型式
      依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。 依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

    借りる

    Q. 部屋を借りる時どういう条件で探せば良いのですか?
    毎月支払える賃料
    目安としては、”賃料年額が税込年収の30%以内” という条件で部屋を探すのがよいでしょう。 管理費・駐車場代等のチェックも忘れずに。
    地域、駅名、沿線名
    ※同じ沿線で少し遠くの地域を狙ってみるのがおすすめです。
    希望する間取りと広さ
    ※広さは平方メートル(m2)単位が基本です。
    一緒に生活する人数によって間取りは変わってきます。
    建物の構造と駅からの距離
    建物の構造はアパート、マンション、一戸建てのどれを希望するか決めておくとよいでしょう。 駅からの距離も賃料に関係してきますので、ある程度決めておきましょう。 その他「トイレ・バス別」「駐車場」などの希望は条件として出しておくとよいでしょう。
    Q. すぐ引越ししたいんだけど?
    通常は、申込を入れてから1~2日で入居審査の結果が出ます。必要書類の用意さえしてあれば、3~4日で契約・入居が可能です。中には、申込を入れた当日に入居可能なものもあります。
    Q. 保証人って誰でもいいの?
    そもそも連帯保証人は貸主との間で当該賃貸借契約に係わる保証委託契約を締結することとなります。したがって、一般に借主の親族かつ一定の年収がある方であることが前提となります。
    Q. 家賃補助が受けられる『特定優良賃貸住宅』とは何ですか?
    「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」に基づき、優れた賃貸住宅を適正な家賃で供給する制度です。 国や自治体から補助金が出るので、管理体制が安定している、 家賃や初期費用などの負担額が低いなどのメリットがありますが、入居については条件・制限があります。
    Q. 退去時に敷金が還ってくるかどうか心配です。
    敷金は、家賃の滞納があった場合以外、退去後に戻ってきます。 敷金より引かれる原状回復費用についてですが、借りた人が善管注意義務違反をしたり、過失や故意で傷をつけたりしなければ、大家さんの負担となります。とはいえ、実際の契約書などで費用負担について特別の記載があれば、 それに従わなくてはなりません。
    
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